Wie warm muss es in der Wohnung sein, wer zahlt die Wartung, und was gilt, wenn die Heizung im Januar ausfällt? Zwischen Mietern und Vermietern entstehen rund um die Heizung immer wieder dieselben Streitpunkte. Diese Übersicht ordnet die wichtigsten Punkte ein — allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Heizperiode und Mindesttemperatur
Eine gesetzlich definierte Heizperiode gibt es nicht; üblich und von Gerichten häufig zugrunde gelegt ist der Zeitraum vom 1. Oktober bis 30. April. Der Vermieter muss die Heizung so betreiben, dass in Wohnräumen tagsüber in der Regel 20 bis 22 °C erreicht werden können, nachts sind geringere Werte zulässig. Auch außerhalb der Heizperiode muss bei anhaltend kühler Witterung geheizt werden können.
Wer zahlt was?
| Position | Wer trägt die Kosten |
|---|---|
| Brennstoff bzw. Wärme, Strom der Anlage | Mieter über die Betriebskosten |
| Wartung der Heizungsanlage | umlagefähig auf die Mieter |
| Schornsteinfeger, Messdienst, Ablesung | umlagefähig |
| Reparaturen und Ersatzteile | Vermieter |
| Austausch der Heizungsanlage | Vermieter (Modernisierungsumlage möglich) |
| Entlüften der eigenen Heizkörper | Mieter, im Rahmen der Obhutspflicht |
Die Faustregel: Betrieb und Wartung sind umlagefähig, Instandhaltung und Instandsetzung nicht. Was die Wartung umfasst, steht unter Heizungswartung.
Heizung fällt aus — was tun?
- Mangel unverzüglich melden, möglichst schriftlich und mit Datum
- Frist setzen zur Behebung; bei Totalausfall im Winter sehr kurz
- Dokumentieren: Raumtemperaturen mehrmals täglich messen und notieren
- Mietminderung kommt je nach Ausmaß und Dauer in Betracht — die Höhe hängt vom Einzelfall ab
- Selbst beauftragen nur nach fruchtlosem Fristablauf oder im echten Notfall; vorher Rücksprache halten
Bei akutem Ausfall in München und Umland erreichen Vermieter und Verwaltungen unseren Notdienst.
Was Mieter selbst dürfen — und was nicht
- erlaubt: Heizkörper entlüften (Anleitung), Thermostate einstellen, Thermostatköpfe gegen kompatible Modelle tauschen und beim Auszug zurückbauen
- nicht erlaubt: Heizkörper demontieren oder versetzen, Anlagenwasser nachfüllen, an Verteiler und Regelung eingreifen, Heizkostenverteiler abnehmen
- Pflicht des Mieters: ausreichend heizen und lüften, um Feuchteschäden zu vermeiden — dauerhaft ungeheizte Räume können zum Streitfall werden
Zum Rückbau von Heizflächen siehe Heizkörper stilllegen oder entfernen.
Abrechnung und Verbrauchserfassung
Nach der Heizkostenverordnung ist überwiegend verbrauchsabhängig abzurechnen; ein Teil wird nach Fläche verteilt. Mieter haben Anspruch auf Einsicht in die Belege und — bei fernablesbaren Zählern — auf unterjährige Verbrauchsinformationen. Wird ohne Verbrauchserfassung abgerechnet, kann ein Kürzungsrecht bestehen. Die Frist für die Abrechnung beträgt zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Modernisierung der Heizung
Tauscht der Vermieter die Anlage — etwa gegen eine Wärmepumpe —, ist das in der Regel eine Modernisierungsmaßnahme: Sie muss angekündigt werden, Mieter müssen sie dulden, und ein Teil der Kosten kann auf die Miete umgelegt werden. Erhaltene Fördermittel sind dabei anzurechnen und mindern die umlagefähigen Kosten. Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern zeigt Gasetagenheizung ersetzen die typischen Wege.
Fazit
Betrieb und Wartung tragen die Mieter, Reparatur und Ersatz der Vermieter; bei Ausfall zählen schnelle Meldung und Dokumentation. Für alles, was über das Entlüften hinausgeht, ist der Fachbetrieb zuständig. Wir betreuen Vermieter und Verwaltungen in München und Oberbayern — von Wartung bis Heizungstausch: Anfrage stellen.
