In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört die Zentralheizung zum Gemeinschaftseigentum. Der Austausch gegen eine Wärmepumpe ist deshalb keine private Entscheidung, sondern ein Beschluss der Eigentümerversammlung — mit eigenen Regeln für Mehrheit, Kostenverteilung und Förderung.
Welche Mehrheit braucht der Beschluss?
Seit der WEG-Reform 2020 genügt für bauliche Veränderungen die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Versammlung. Das gilt auch für den Heizungstausch. Entscheidend ist aber die Folgefrage: Wer zahlt?
- Einfache Mehrheit: Maßnahme ist beschlossen — die Kosten tragen aber grundsätzlich nur die Zustimmenden.
- Mehr als zwei Drittel der Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile: Kosten werden auf alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen umgelegt.
- Amortisation in angemessener Zeit: Auch dann tragen alle die Kosten, unabhängig vom Stimmergebnis.
Bei einem Heizungstausch, der ohnehin fällig ist, greift zusätzlich das Argument der ordnungsmäßigen Verwaltung: Eine defekte oder nach GEG nicht mehr zulässige Anlage muss ersetzt werden — die Frage ist nur, wodurch.
Der übliche Ablauf
- Schritt 1: Bestandsaufnahme durch den Verwalter — Alter der Anlage, Zustand der Verteilung, Heizflächen in den Wohnungen.
- Schritt 2: Heizlastberechnung für das Gesamtgebäude, nicht nur Daumenwerte aus dem Kesselschild.
- Schritt 3: Zwei bis drei Angebote einholen, jeweils mit Aufstellkonzept und Schallnachweis.
- Schritt 4: Beschlussvorlage mit Kostenrahmen, Verteilungsschlüssel und Förderannahme in die Versammlung geben.
- Schritt 5: Nach dem Beschluss den Förderantrag stellen — vor Vertragsabschluss.
- Schritt 6: Umsetzung, Einregulierung, Abnahme.
Förderung: die WEG ist die Antragstellerin
Für die zentrale Heizungsanlage stellt die Gemeinschaft den Antrag, vertreten durch den Verwalter — nicht die einzelnen Eigentümer. Die Grundförderung und der Klima-Geschwindigkeitsbonus gelten für das Gebäude. Der Einkommensbonus dagegen ist personengebunden und in der WEG bei zentralen Anlagen nicht anwendbar. Die förderfähigen Höchstkosten steigen mit der Zahl der Wohneinheiten: für die erste Einheit 30.000 €, für die zweite bis sechste jeweils 15.000 €, ab der siebten 8.000 € (Richtwerte, Stand 2026). Details klärt die Förderberatung.
| Wohneinheiten | Förderfähige Höchstkosten (Richtwert) |
|---|---|
| 1 | 30.000 € |
| 6 | 105.000 € |
| 12 | 153.000 € |
Was in der Versammlung typischerweise strittig ist
- Aufstellort: Wer bekommt das Außengerät vors Fenster? Der Schallnachweis gehört auf den Tisch, siehe Schallschutz.
- Heizflächen in den Wohnungen: Sondereigentum. Muss ein Eigentümer Heizkörper tauschen, zahlt er selbst — das gehört vorher offen benannt.
- Vorlauftemperatur: Eine hohe Vorlauftemperatur schont Sondereigentum, kostet aber alle über die Betriebskosten. Der Kompromiss gehört in den Beschluss.
- Zeitpunkt: Ein Tausch im laufenden Winter ist teurer und riskanter als einer im Sommer.
Alternative: dezentral statt zentral
Wo eine gemeinsame Anlage am Aufstellort oder an der Mehrheit scheitert, bleiben dezentrale Lösungen — etwa der Ersatz einzelner Gasetagenheizungen. Der Nachteil: höhere Kosten je Wohneinheit, mehr Wartungsstellen, schlechtere Effizienz. Der Vorteil: Jeder Eigentümer entscheidet für sich. Welche Konzepte im Mehrparteienhaus sonst noch tragen, zeigt der Beitrag zur Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus.
Was der Verwalter vorbereiten sollte
- Wirtschaftlichkeitsvergleich über 20 Jahre, inklusive CO₂-Preis auf Erdgas
- Angebotsübersicht mit vergleichbarem Leistungsumfang
- Förderannahme mit und ohne Geschwindigkeitsbonus
- Auswirkung auf die Betriebskostenabrechnung, siehe Heizkostenabrechnung
- klare Trennung: Was ist Gemeinschafts-, was Sondereigentum?
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