Für vermietete Objekte ist der Heizungstausch nicht nur eine technische, sondern vor allem eine mietrechtliche Aufgabe. Die Regeln sind seit der Novelle zum Heizungsgesetz klarer, aber auch strenger geworden — vor allem dort, wo Förderung im Spiel ist.
Modernisierung oder Instandhaltung?
Nur Modernisierungskosten sind umlagefähig. Wird ein defekter Kessel ersetzt, steckt darin ein Instandhaltungsanteil, den der Vermieter trägt. Dieser Anteil ist herauszurechnen — üblich ist eine Schätzung anhand der Restnutzungsdauer der Altanlage. Wer den vollen Betrag umlegt, riskiert die Unwirksamkeit der Erhöhung.
Die beiden Umlagewege
| Grundlage | Umlage | Besonderheit |
|---|---|---|
| allgemeine Modernisierung (§ 559 BGB) | 8 % der Kosten je Jahr auf die Jahresmiete | Kappung 3 € je m² in sechs Jahren, 2 € bei Nettomiete unter 7 € je m² |
| Heizungstausch mit Förderung (§ 559e BGB) | bis zu 10 % je Jahr | Fördermittel sind zwingend abzuziehen, Kappung 0,50 € je m² und Monat in sechs Jahren |
Die höhere Umlage gibt es also nur zusammen mit der Pflicht, die Förderung an die Mieter weiterzugeben. Wer keine Förderung beantragt, kann sie trotzdem nicht ignorieren: Der Abzug erfolgt in Höhe der Mittel, die üblicherweise erlangt werden können. Das macht den Förderantrag faktisch alternativlos — Ablauf unter KfW-Zuschuss beantragen und Förderung 2026.
Ankündigung und Fristen
- Die Modernisierung ist spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen, mit Art, Umfang, voraussichtlicher Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung.
- Die Mieterhöhungserklärung erfolgt nach Abschluss der Arbeiten; die erhöhte Miete ist ab dem dritten Monat nach Zugang zu zahlen.
- Mieter können Härtefallgründe geltend machen — wirtschaftliche Härte führt nicht zur Verhinderung der Maßnahme, aber zum Ausschluss oder zur Reduzierung der Erhöhung.
- Während der Bauzeit kann eine Mietminderung in Betracht kommen; kurze, angekündigte Unterbrechungen der Wärmeversorgung sind hinzunehmen.
Warum sich die Betriebskosten verändern
Nach dem Umstieg entfallen Brennstoff-, Kehr- und Abgasmesskosten, dafür entsteht Stromverbrauch für die Wärmepumpe. Der Wärmepumpenstrom wird über einen eigenen Zähler erfasst und als Heizkosten umgelegt — dazu Wärmemengenzähler und Heizkostenabrechnung. Die verbrauchsabhängige Abrechnung bleibt Pflicht.
Ein Effekt wird gern übersehen: Der CO₂-Preis auf fossile Brennstoffe wird nach Gebäudeeffizienz zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Mit einer Wärmepumpe entfällt dieser Kostenanteil vollständig.
Praktische Reihenfolge
- Heizlast und Heizflächen prüfen, siehe Heizlastberechnung — im Bestand oft der kritische Punkt
- Aufstellort und Schallnachweis klären, siehe Schallschutz
- Angebote einholen, Förderantrag vor Auftragsvergabe bzw. mit aufschiebender Bedingung
- Modernisierung ankündigen, Bauzeit mit den Mietparteien abstimmen
- nach Abschluss Umlage berechnen, Förderung abziehen, Erhöhung erklären
Bei mehreren Einheiten lohnt der Blick auf Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus und Kaskadenlösungen; für Eigentümergemeinschaften gilt Wärmepumpe in der WEG. Die Sicht der Mietparteien beschreibt Heizung in der Mietwohnung.
Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung — für die Berechnung der Umlage im Einzelfall gehört ein Fachanwalt oder der Eigentümerverband hinzugezogen.
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