Wer ein Haus kauft oder erbt, übernimmt auch dessen Heizung — und unter Umständen eine Austauschpflicht mit klarer Frist. Betroffen sind vor allem alte Konstanttemperaturkessel und Anlagen jenseits der 30-Jahre-Grenze.
Die Grundregeln des Gebäudeenergiegesetzes
- 30-Jahre-Regel: Öl- und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht mehr betrieben werden — sofern es sich um Konstanttemperaturkessel handelt.
- Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie Anlagen unter 4 kW und über 400 kW.
- Selbstnutzer-Ausnahme: Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus bereits vor Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist von der Pflicht befreit — solange er Eigentümer bleibt.
- Bei Eigentümerwechsel entfällt diese Befreiung. Der neue Eigentümer hat in der Regel zwei Jahre Zeit, die Anlage zu ersetzen.
Die Frist läuft ab Eigentumsübergang — beim Kauf ab Grundbucheintrag, beim Erbe ab Erbfall. Grundlagen unter GEG und Alte Ölheizung austauschen.
Welcher Kessel betroffen ist — so erkennen Sie es
| Merkmal | Konstanttemperatur | Niedertemperatur / Brennwert |
|---|---|---|
| Baujahr | meist vor 1990 | ab ca. 1990 |
| Kesseltemperatur | ganzjährig 70–90 °C | witterungsgeführt geregelt |
| Abgasrohr | Metall, in den Schornstein | Kunststoff, oft im Schornstein geführt |
| Austauschpflicht | ja | nein |
Im Zweifel steht es im Schornsteinfegerprotokoll — dort sind Baujahr und Kesseltyp vermerkt. Der Bezirksschornsteinfeger prüft die Einhaltung und weist auf Fristen hin.
Was beim Hauskauf zu klären ist
- Baujahr und Typ des Kessels aus dem Schornsteinfegerprotokoll — vor Vertragsunterzeichnung.
- Energieausweis: Er nennt Baujahr der Anlage und Energieträger.
- Zustand der Heizflächen: Sind die Heizkörper groß genug für eine Wärmepumpe? Das entscheidet über die Folgekosten, siehe Heizkörper-Leistung.
- Öltank: Alter, Zustand und Stilllegungskosten, siehe Öltank-Pflichten.
- Aufstellmöglichkeit für ein Außengerät und Schallsituation zum Nachbarn.
- Elektrischer Hausanschluss, siehe Stromanschluss.
Diese Punkte gehören in die Kaufpreisverhandlung: Ein anstehender Heizungstausch kostet nach Förderung schnell 12.000 bis 18.000 €.
Förderung nach dem Eigentümerwechsel
Der neue Eigentümer kann die Heizungsförderung regulär in Anspruch nehmen. Wichtig ist auch hier: erst Antrag, dann Auftrag — und der Vertrag mit aufschiebender Bedingung. Ob der Klima-Geschwindigkeitsbonus greift, hängt davon ab, ob die alte Anlage noch funktionstüchtig ist; eine bereits defekte Heizung erfüllt die Voraussetzung nicht in jedem Fall. Das ist vor Antragstellung zu klären, siehe KfW-Zuschuss beantragen und Förderberatung.
Was bei Erbengemeinschaften gilt
Die Pflicht trifft die Eigentümer gemeinsam. Solange die Erbengemeinschaft nicht auseinandergesetzt ist, müssen alle Miterben der Investition zustimmen — das verzögert Entscheidungen regelmäßig über die Frist hinaus. Wer verkaufen will, sollte den Zustand der Heizung offenlegen; wer behalten will, sollte die Maßnahme früh beschließen.
Der praktische Weg
- 1. Schornsteinfegerprotokoll besorgen und Kesseltyp bestimmen.
- 2. Frist notieren und rückwärts planen — sechs bis zwölf Wochen Vorlauf einrechnen, siehe Projektdauer.
- 3. Absenktest in der ersten Heizperiode fahren.
- 4. Förderantrag stellen, dann beauftragen.
Wir prüfen Anlage und Fristen im Rahmen der Bestandsaufnahme — Anfrage stellen.
