Zwei- und Dreifamilienhäuser sind der häufigste Fall im Münchner Bestand — und der am schlechtesten beratene. Sie sind zu groß für die Standardlösung des Einfamilienhauses und zu klein für Konzepte aus dem Geschosswohnungsbau. Meist gewinnt eine gemeinsame Anlage.
Eine Anlage oder mehrere?
| Zentral (eine Anlage) | Dezentral (je Einheit) | |
|---|---|---|
| Investition (3 WE) | 38.000–55.000 € | 55.000–75.000 € |
| Effizienz | höher, weniger Takten | niedriger, viele Kleingeräte |
| Außengeräte | eines | eines je Wohnung |
| Abrechnung | Wärmemengenzähler nötig | über eigenen Stromzähler |
| Entscheidungsweg | Einigkeit erforderlich | jeder für sich |
Die Zentralanlage ist fast immer günstiger und effizienter. Dezentral lohnt sich nur, wenn keine Strangverteilung existiert oder die Eigentümer keine gemeinsame Entscheidung treffen können — dazu Wärmepumpe in der WEG.
Leistung richtig bestimmen
Der Wärmebedarf mehrerer Einheiten addiert sich nicht linear: Nicht alle duschen gleichzeitig, und die Heizlast fällt gemeinsam an. Als Richtwert für drei Wohnungen à 80 m² im Bestand:
- Heizlast Gebäude: 14 bis 22 kW je nach Dämmzustand
- Warmwasserzuschlag: 1,5 bis 2,5 kW bei sechs bis acht Personen
- Gleichzeitigkeitsfaktor beachten — pauschale Addition führt zu Überdimensionierung
Ab etwa 16 kW lohnt eine Kaskade aus zwei kleineren Geräten: Im Sommer läuft nur eines, das Takten sinkt deutlich, und der Schall verteilt sich auf zwei Quellen. Wie die Leistung ermittelt wird, steht unter Welche kW-Leistung.
Warmwasser: der Knackpunkt
Ab 400 Litern Speichervolumen oder mehr als drei Litern Inhalt in einer Leitung gilt die Anlage als Großanlage — dann sind 60 °C am Speicheraustritt und 55 °C im Zirkulationsrücklauf einzuhalten. Genau diese Temperaturen mag die Wärmepumpe nicht. Lösungen:
- Frischwasserstationen je Wohnung: Pufferwasser mit 50 bis 55 °C genügt, kein Trinkwasserspeicher, keine Legionellenvorgabe — siehe Speicher für die Wärmepumpe.
- Kleine Speicher unter der Großanlagen-Schwelle: bei zwei Einheiten oft machbar.
- Dezentrale Brauchwasser-Wärmepumpen: jede Wohnung erzeugt ihr Warmwasser selbst.
Die Hygieneanforderungen im Detail: Legionellenschutz.
Förderung: mehr als beim Einfamilienhaus
Die förderfähigen Höchstkosten steigen mit jeder Wohneinheit: 30.000 € für die erste, je 15.000 € für die zweite bis sechste (Richtwerte, Stand 2026). Bei drei Wohneinheiten sind das 60.000 € Bemessungsgrundlage — mehr, als der Umbau meist kostet. Antragsteller ist der Eigentümer beziehungsweise die Gemeinschaft. Details klärt die Förderberatung.
Heizkosten abrechnen
Sobald vermietet wird, gilt die Heizkostenverordnung: verbrauchsabhängige Abrechnung mit 50 bis 70 % Verbrauchsanteil. Bei einer Wärmepumpe wird nicht Gas gemessen, sondern Wärme — dafür braucht es Wärmemengenzähler je Wohnung sowie einen separaten Zähler für die Warmwasserbereitung. Diese Zähler gehören in die Planung, nicht in die Nachrüstung. Grundlagen unter Heizkostenabrechnung und Rechte in der Mietwohnung.
Aufstellung im engen Grundstück
Zwei- und Dreifamilienhäuser stehen oft auf schmalen Parzellen. Der Schallnachweis am nächstgelegenen Nachbarfenster entscheidet dann über die Gerätewahl. Optionen sind Flachdachaufstellung, straßenseitige Aufstellung oder die Verteilung auf zwei kleinere Geräte. Grundlagen: Schallschutz und Aufstellort.
Die typischen Fehler
- Heizlast aus der alten Kesselleistung übernommen — führt zu 50 % Überdimensionierung.
- Warmwasserkonzept erst am Ende geplant, dann passt der Technikraum nicht mehr.
- Wärmemengenzähler vergessen, Abrechnung später nicht möglich.
- Nur ein Angebot eingeholt — die Spannweite ist bei dieser Größe erheblich.
Größere Objekte behandelt der Beitrag Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus. Wir erstellen Konzept und Kostenrahmen für Ihr Objekt — Anfrage stellen.
